וואי איזה תקופה
קורונה, מה יהיה? יהיה מיתון? המחירים יעלו או ירדו? למכור עכשיו? לקנות עכשיו?
בקיצור, המון סימני שאלה.
אלה רק חלק מהשאלות שאני מקבל על בסיס יומי מלקוחות מבולבלים שמתלבטים כיצד לפעול בתקופה זו.
החלטתי לנסות ולעשות לכם קצת סדר באי וודאות.
.
כבר 5 שנים אני בתחום הנדל"ן, בניתי עסק יציב, עזרנו למאות משפחות, מכירה קניה, ייעוץ, הכוונה וכו'.
בכל הכנות לא זכורה לי תקופה כמו שעוברת עלינו עכשיו.
לא מעט אירועים ושינויים בשנים האחרונות השפיעו על שוק הנדל"ן.
תוכנית המחיר למשתכן, מספר מערכות בחירות, שינויים רגולטוריים, העלאת והורדת ריבית, האטה (ודיבורים על מיתון עולמי), שינוי מיסוי ועוד. כל אלה ליוו אותנו והשפיעו ישירות על מחירי הנדל"ן.
חלק מהשינויים קרו בעצמם עקב שינויים עולמיים שהשפיעו ישירות עלינו.
שינויים אחרים היו מכוונים על מנת "לצנן" את שוק הנדל"ן, כמו תוכנית מחיר למשתכן שמטרתה הייתה להוריד את מחירי הדיור. העלאת מס הרכישה על מנת למתן ולהוציא את המשקיעים מהשוק ולעצור את עליות המחירים. בשורה התחתונה, בעשור האחרון המחירים עלו.
.
מה יהיה עכשיו? מה יהיה בעידן הקורונה? יותר נכון בגלל השפעותיה של הקורונה.
מי שמחפש את התשובה הקצרה יכול לעצור כאן ולא להמשיך לקרוא – בטווח הקצר(שנה עד שנתיים) אני מאמין שנראה התמתנות במחירים, יש האומרים אפילו ירידה של 10% במחירים.
מי שמעניין אותו ההסבר ללמה נראה ירידה בטווח הקצר ומה יהיה לפי דעתי בטווח הארוך, מוזמן להישאר איתי.
.
אז ככה, מגפת הקורונה נכנסה לחיינו באזור פברואר (בעולם לפני)
התחלנו להרגיש ממש את השפעותיה כשהתחילו הסגרים באזור מרץ אפריל, כולנו היינו בסגר קרוב לחודשיים.
מצד ההיצע –
מאות אלפים ואפילו מיליונים אבדו את עבודתם(חלת או פיטורים), נכון לכתיבת שורות אלה האבטלה עומדת על 21%, זה בעצם אומר שכמעט ורבע מאוכלוסיית ישראל לא עובדת וחלק משמעותי מהרבע הזה גם לא יחזור לעבוד בטווח הנראה לעיין. יכול מאוד להיות שחלק מאותם מובטלים לא יוכלו לעמוד/לא ירצו בהחזרי המשכנתא(דמי האבטלה שהממשלה משלמת לא מכסה גם ניהול משק בית וגם תשלום משכנתא), וככל הנראה יצטרכו למכור את ביתם. היצע הדירות יגדל בבת אחת ובכך ידחוף את המחירים למטה.
חשוב להבין, לרוב אלה יהיו גם עסקאות מהירות, עסקאות שנובעות מצורך כספי ולא רצון להרוויח.
מעבר לזה אנחנו נמצאים במיתון עולמי, כנראה עוד לא בשיאו, המון תעשיות נפגעות, תעשיות המלט, הבטון, יבוא של חומרי בניה קטן ובכך גם קצב הבניה החדשה יורד ופחות דירות חדשות נכנסות לשוק.
.
מצד הביקוש –
הבנקים רוצים להגן על עצמם וכבר העלו את הרביות (את המרווחים) ובכך המשכנתאות מתייקרות (החדשות והקיימות) וההחזרים גדלים.
אנשים שקונים דירות יצטרכו להביא יותר הון עצמי ולכן כוח הקניה שלהם קטן.
מעבר לזה, הרבה אנשים לא עובדים והבנק דורש שהחזר המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה של כל משק בית ובמצבים בהם אחד מבני הזוג לא עובד וההכנסה המשפחתית נחתכה בחצי, אז הבנק יכול לשקול אם לתת בכלל. נוסיף את הדיבורים על בחירות נוספות (בתקופת הבחירות לרוב רואים פחות עסקאות).
כל אלה מקטינים את הביקוש למשכנתאות ובכך גם לדירות, דבר שבפני עצמו גורם לירידת מחירים.
.
כבר רואים שהמחירים יורדים?
את ההשפעה של השינויים האלה אנחנו כבר מתחילים להרגיש, את הירידות המשמעותיות כנראה בעוד רבעון או שניים ובגלל זה לא בהכרח רואים כבר עכשיו שהמחירים ירדו.
כמובן, ככל שהמצב יחמיר התהליכים האלה ילכו ויתחזקו וכך גם הפוך.
.
אני מדבר עם אנשים על נדל"ן על בסיס יומי ולמחייתי, בפה מלא אני יכול להגיד ששוק הנדל"ן חיי.
משפחות מוכרות, משקיעים קונים ואנשים עושים עסקאות , אך לא זכורה לי תחושה של חוסר בהירות מצד כלכך הרבה אנשים. חלקם חוששים, חשים אי וודאות, גם אנשים בעלי יותר אמצעים, שהקורונה פחות פוגעת בהם חשים חוסר ביטחון לעשות עסקאות.
.
לממשלה אין באמת אינטרס שמחירי הנדל"ן ירדו!
חשוב להבין, במשך עשרות שנים נדל"ן היה ועדיין נחשב לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של המשק.
המדינה רואה המון הכנסות ממיסים(מס רכישה ומס שבח) על עסקאות נדלן ולכן האינטרס שלה, במיוחד בתקופה כזאת שאנשים ימשיכו לעשות עסקאות(גם אם בקצב נמוך יותר).
כבר ניתן לראות צעדים ראשונים כמו הורדה של מס הרכישה לרמה של 5%.
ראש הממשלה מזרים כספים לציבור, המטרה של כל זה הינה לעודד צריכה והנעה של המשק והמשך העסקאות והחזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן.
.
אנחנו בשיאו של הגל השני, ההגבלות חזרו וככל הנראה הם יעמיקו כך גם התהליכים שתיארתי מקודם(יותר מובטלים, יותר דירות וכו') יעמיקו והמחירים ירדו.
המומחים מזהירים ששיא מגפת הקורונה עוד לפנינו בחורף ולכן הממשלה מנסה להיערך על מנת שהפגיעה בכלכלה תהיה כמה שיותר קטנה.
.
אז מתי נראה חזרה מלאה של המשק?
מדינות העולם ובתוכה גם ישראל נמצאות במרוץ למציאת חיסון ועד שהוא לא יימצא לא נראה חזרה מלאה של המשק, גם כשהוא יימצא לא כולם יחזרו לעבודה בבת אחת. מומחים לכלכלה התנהגותית ובראשם פרופסור דן אריאלי אומרים שייקח למשק כ- 3-5 שנים להתאושש.
.
בטווח הארוך חשוב להבין ששום דבר לא השתנה, עדיין חסרות קרקעות לבניה, עדיין יש מחסור בדירות בייחס לקצב גידול האוכלוסייה.
לפני הקורונה המחירים עלו, אז אלא אם הקורונה תשפיע בצורה עמוקה ויסודית על הרגולציה ועל מנהל מקרקעי ישראל ותגרום לשינויים בתהליכים שאנחנו עוד לא חושבים עליהם. אז המחירים יחזרו לעלות.
אלה הם כוחות של היצע וביקוש.
כתב וסקר
רועי גופמן – יועץ נדל"ן וכלכלן