Goffman post FB -Web covid-02
רועי גופמן

רועי גופמן

שוק הדיור והקורונה- האם זה מה שיביא לירידת מחירי דירות?

החיסון לקורונה כבר פה, אבל ההשפעות הכלכליות של הקורונה הולכות ללוות את הישראלים עוד שנים רבות. כבר קרוב לשנה המשק הישראלי מקרטע עם שלושה סגרים, מאות אלפי מפוטרים, עסקים שנסגרו, ענפים שלמים שנמחקו זמנית ועוד לא הגענו למשבר הפוליטי והחברתי שהותיר את ישראל ללא תקציב וללא תכנון קדימה. ההקלות לאלו שסובלים כמו המענקים, ההקפאה הזמנית של המשכנתא יסתיימו בסופו של דבר ולחלקנו כבר הסתיימו מסמנות את הגעת הצונאמי גם בשוק הדיור. ומה יקרה לו?

ההוצאה על דיור בעוגת התקציב המשפחתית היא לרוב ההוצאה הגדולה ביותר ואחת משלוש ההוצאות הגדולות יחד עם מזון, תקשורת ותחבורה. על פי ניתוח הממצאים של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר בסקירות הנדל"ן האחרונות עולה כרבע מרוכשי דירה ראשונה בחמש השנים האחרונות הוצאו לחל"ת/פוטרו בגל הראשון של מגפת הקורונה, חודשים מרץ-אפריל. מדובר בכ-57 אלף משקי בית.  

יועצי משכנתאות ופיננסים ממליצים כי ההוצאה על דיור ובפרט ההחזר על המשכנתא יהיה בגובה של עד 30% מההכנסה נטו. עד תקופת הקורונה וההוצאה לחל״ת, שיעור ההחזר ביחס להכנסה נטו עמד על 23% בממוצע, אצל החמישונים הנמוכים היה שיעור ההחזר גבוה מ-30%. לאחר ההוצאה לחל״ת ועם קבלת דמי האבטלה עלה שיעור ההחזר הממוצע ל-33% ובחמישונים התחתונים הוא זינק משמעותית. בתקופה זו שהקפאת המשכנתאות עומדת להסתיים והאבטלה מזנקת שוב, שיעור ההחזר ירקיע שחקים.

כיצד ישפיעו הנתונים על שוק הדיור?

באופן מפתיע על פי הנתונים נניח שאנשים רבים לא יעמדו בהחזרי המשכנתא ודירות רבות יפלטו לשוק וכתוצאה מכך נראה ירידה במחירים. אבל בישראל, כמו בישראל, הדברים נראים קצת אחרת. בישראל מחירי דירות הן לא רק פונקציה של ההיצע. בישראל, שבה השינויים בהיצע הדירות הם קטנים יחסית באופן תמידי תמיד חסר דירות, מחירי הדירות הם בעיקר פונקציה של הביקושים. יש סיבה אחת לצפות שאחרי שהקורונה תעבור, הביקושים יחזרו לגדול: הריבית. הריבית, ככל הנראה, הולכת להישאר נמוכה מאוד עוד שנים, וזה יעודד משפחות לקחת משכנתאות כדי לרכוש דירות ובכך הדבר יעודד את המחירים לעלות.

מנגד, על פי ניתוח של ד״ר אביחי שניר מהאקדמית נתניה ומבית ההשקעות אינפיניטי: ״יש גם סיבה לצפות שמחירי הדירות לא יחזרו לעלות כל-כך מהר גם כשהקורונה תהיה מאחורינו. עד שהקורונה תגמר, מחירי הדירות לא יעלו, או אפילו ירדו, במשך תקופה די ארוכה. כשהאבטלה הולכת להישאר די גבוהה לפחות עוד שנתיים קדימה, קשה לראות אנשים מתנפלים על דירות. וכשמחירי הדירות לא עולים במשך תקופה די ארוכה, קשה להצדיק רכישה של דירה. יש הגיון לרכוש דירה שהמחיר שלה עולה כל שנה בכמה אחוזים טובים גם אם התשואה על שכירות היא נמוכה מאוד. אבל כשהתשואה על שכירות נמוכה, הרבה יותר קשה להצדיק רכישה של דירה כשהמחירים מדשדשים במקום או אפילו יורדים״

שניר מוסיף כי את העובדה שהממשלה עדיין מטילה כל מיני מגבלות על משקיעים, ושמשקיעים חכמים יודעים שאם המחירים יעלו הם שוב יהפכו לשק החבטות של הפוליטיקאים, ונקבל מצב שבו בכמה שנים הקרובות אף אחד לא ירגיש בלחץ לקנות דירה. חשוב להבין, אחד המניעים החזקים ביותר שגרמו לאנשים לקנות דירה בשנים האחרונות היה החשש שאם הם לא יקנו עכשיו, בתוך כמה שנים המחירים יהיו גבוהים מדי בשבילם. כשהמחירים לא עולים, החשש הזה כנראה לא קיים כעת.

בניגוד לאלה שצופים שהמחירים יחזרו לעלות כבר בסוף 2021, יכול מאוד להיות שזה יכול לקחת כמה שנים טובות. בסוף, זה הכל עניין של הצע וביקוש והשאלה מי ימשוך יותר חזק.

שתפו את הפוסט

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
דילוג לתוכן